La terre est un tout et pour la viabiliser, il est de coutume de la transformer au préalable en plusieurs lots résultants de la division d’une propriété foncière dans le strict respect des règles d’urbanisme : c’est le lotissement. Nous sommes donc bien en aval, en présence d’une unité foncière destinée à être en amont, fractionnée pour une transformation efficiente, dans le respect des standards nationaux et internationaux en matière d’aménagement foncier. En tout état de cause, l’objectif du lotissement est de faciliter l’exploitation, la location ou la cession de la terre par une division en propriété ou en jouissance. Il faut alors au demeurant respecter une procédure juridiquement encadrer pour qu’on puisse à terme parler de terrain loti. Cela nous amène à nous interroger sur : quelle est la procédure de lotissement au Cameroun ? Suite à ce problème posé, il est important de signaler d’emblée qu’il existe trois types de lotissements ayant chacune leur procédure, en l’occurrence le lotissement domanial, le lotissement communal et le lotissement privé. C’est d’ailleurs, la dernière typologie de lotissement qui retient notre attention dans le cadre de cette analyse.  Par conséquent, s’il est admis que le législateur camerounais a élaboré une procédure légale de lotissement privé des terrains, il n’en demeure pas moins vrai qu’il existe des préalables importants.

PREALABLES A TOUTE PROCEDURE DE LOTISSEMENT PRIVE AU CAMEROUN

Il faut savoir que le lotissement met généralement en exergue deux acteurs majeurs : le Propriétaire ou l’initiateur du service (le promoteur) et l’opérateur du service (le lotisseur), qui est généralement appelé le financier au Cameroun, lorsque l’ayant droit n’a pas les moyens directs d’initier la procédure. Cette rencontre préalable et importante, sert à fixer les jalons d’une vision du propriétaire, combinée à l’expertise du financier, qui pourra aisément donner des renseignements généraux et donner les délais approximatifs de réalisation des travaux au regard de son expérience et de ses contacts dans le domaine.

La pratique foncière camerounaise favorise donc des appels à financement de lotissements, où les ayants droits promettent généralement, une superficie compensatrice au financier, en cas de réalisation des travaux. Mais celui-ci, avant de véritablement s’y engager est souvent contraint de payer une « prime à la signature ». Un protocole d’accord entre les parties est alors signé devant notaire, afin que chacune des parties respecte ses engagements. La procédure de lotissement proprement dite, peut donc être lancée.

LA PROCEDURE DE LOTISSEMENT PRIVE AU CAMEROUN

Le cadre juridique du lotissement à l’initiative des personnes privées physiques ou morales, est contenu dans les textes suivants :  loi de 2004 sur l’urbanisme (article 54 à 64) ; décret de 79 sur les règles relatives à la création des lotissements et décret complémentaire et modificatif N°90/1481 du 09 novembre 1990.

Ainsi, pour que le lotissement soit possible, le terrain doit au préalable être immatriculé. S ‘il n’existe pas encore de titre foncier sur ledit terrain, ce sera impératif de commencer par l’immatriculation (voir notre article sur l’immatriculation) avant de lancer la procédure de lotissement. Il est utile de rappeler qu’il n’est pas nécessaire de lancer une procédure de lotissement pour les terrains de moins de 04 lots destinés à la construction des maisons d’habitation ; un certificat d’urbanisme est suffisant pour vendre.

Globalement, le lotissement doit être créé à l’initiative du propriétaire du terrain. Ainsi, le financier susmentionné pour mener à bien la procédure, devra agir au nom et pour le compte de celui-ci qui en est le véritable requérant. Le dossier de demande de lotissement tel que décrit par l’article 4 du décret de 79, doit être déposé à la mairie contre récépissé. Le maire adresse le dossier assorti de son avis, dans les 15 jours qui suivent le dépôt, au service local de l’urbanisme. Ce dernier instruit le dossier dans les 30 jours et le transmet au Préfet, qui dispose également de 30 jours pour se prononcer par arrêté motivé, à compter de cette transmission. A l’expiration de ce délai, le silence du Préfet vaut approbation du lotissement ; confère art 6 du décret de 90.

Au demeurant, le propriétaire s’il n’a pas les moyens de satisfaire personnellement à une procédure de lotissement peut faire recours à un financier, qui va mobiliser un certain nombre de compétences pour la réalisation du plan de lotissement par levée topographique sur une échelle de 1/1000 ou 1/5000 qui doit être visé par le Chef service cadastre du lieu de situation de l’immeuble, avant d’être introduit avec les autres pièces du dossier indiqués à l’article 4 du décret de 79 afin que le Ministre valide le lotissement par arrêté.

Une opérationnalisation sur le terrain avec des engins, qui ne consiste qu’à matérialiser ce plan de lotissement sera donc faite au final, afin de viabiliser le site pour mieux l’exploiter, le louer ou le vendre, après une délimitation physique des parcelles par bornage et emprise des voies du terrain.

Mots clés :

Procédure de lotissement

Requérant

Financier

Maire, ministre

Urbanisme